Alphen aan den Rijn, transformatie en herstructurering van Rijnhaven-Oost, 2008
Product : Herstructurering
Opdrachtgever : Gemeente Alphen aan den Rijn
De gemeente Alphen aan den Rijn heeft aan BVR adviseurs en Twynstra Gudde gevraagd een ontwikkelingsstrategie te ontwikkelen voor Rijnhaven Oost. Het gebied is onderdeel van een zone van industrie- en bedrijventerreinen rondom de Rijnhaven in het noordwesten van Alphen aan den Rijn. Het project is onderdeel van de transformatie van de Oude Rijnzone. De transformatie van de Oude Rijnzone is een van de projecten uit het Urgentieprogramma Randstad (UPR) en is geadopteerd door Minister Cramer en Gedeputeerde Van de Vondervoort.
De opdracht is een flexibele strategie te ontwikkelen die het mogelijk maakt delen van het gebied in fasen te ontwikkelen en waarbij een gedeeltelijke realisatie van het plan ook een goede eindsituatie oplevert. De ontwikkelingstrategie bevat een visie en een exploitatieopzet. Uitgangspunt voor de visie is de Transformatievisie 2020 en het Masterplan herstructurering Rijnhaven die door de gemeente Alphen aan de Rijn zijn vastgesteld.
Bij een integrale aanpak van de Rijnhaven-Oost zou een algehele verwerving door de gemeente noodzakelijk zijn. De verwervingskosten zouden dan zeer hoog uitvallen. Zelfs bij hoge opbrengsten is de herstructurering dan niet haalbaar. Een kavelgewijze aanpak is evenmin toereikend. De bestaande functies op de aanliggende kavels geven teveel ruimtelijke en milieutechnische beperkingen. Deze maken het onmogelijk om de kwaliteit en de daarbij behorende opbrengstpotentie te verhogen. De ontwikkelingsstrategie kiest daarom een tussenweg. Het doel is een "vliegwiel" te introduceren dat door de publieke partijen aan het draaien gebracht wordt, vervolgens wordt het voor private partijen aantrekkelijk om te investeren.
In de ontwikkelingsstrategie zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd:
- Zoek naar nieuwe vormen en van watergebonden bedrijvigheid die de
bestaande bedrijvigheid die geen relatie meer heeft met het water kan
vervangen.
- Beoordeel of de aanwezige vormen van (grootschalige) detailhandel
versterkt kunnen worden door een passend concept te vinden in het
gebied.
- Sluit aan bij particuliere initiatieven die passen in het ontwikkelings-
concept bestaande uit een hoogwaardige mix van wonen en werken
(particuliere ontwikkelingsinitiatieven, verplaatsingswensen,
herinvesteringsinitiatieven).
- Onderzoek of voor slecht benutte percelen ontwikkelingsmogelijkheden
gevonden kunnen worden.
- Zoek private investeerders die bereid zijn risicodragend te investeren.
Met deze strategie als basis zijn door BVR adviseurs drie globale stedenbouwkundige scenario's ontworpen. De scenario's zijn:1. Stedelijk wonen, 2. Kop langs stadsas, 3. Gemengd milieu. De scenario's zijn getoetst op de ruimte die ze bieden voor (kleinschalige) ontwikkeling door private partijen. . In een tweede stap zijn de stedenbouwkundige potenties verder verkend door een gedetailleerd eindbeeld te tekenen. In deze stedenbouwkundige verkenning zijn de drie scenario's gecombineerd tot één model waarin het gebied maximaal is herontwikkeld.
Scenario 1
Scenario 2
Scenario 3
In een derde stap zijn vervolgens drie ontwikkelingsvarianten opgesteld
De ontwikkelingsvarianten geven inzicht in de ruimtelijke, financiële en milieukundige kenmerken van een aantal mogelijke eindsituaties. De ontwikkelingsvarianten maken het mogelijk om de kwaliteit van de voorgestelde woonmilieus te toetsen. De ontwikkelingsvarianten zijn door Twijnstra Gudde planeconomisch doorgerekend.
Bij het opstellen van de ontwikkelstrategie is gebruikt gemaakt van de input die is verzameld in twee workshops met ambtenaren uit de verschillende sectoren (milieu, economie, ruimtelijke ordening en verkeer). De coördinatie, planeconomie en de verslaglegging van het project is uitgevoerd door Twijnstra Gudde. BVR adviseurs heeft voor dit project de stedenbouwkundige scenario's ontwikkeld en meegedacht aan het ontwikkelen van een gefaseerde ontwikkelstrategie.
| < Vorige | Volgende > |
|---|